Damals 7% Zinsen, heute „nur“ 4% – warum der Vergleich trügt

Oft hört man in Gesprächen über Immobilienfinanzierung den Satz: „Früher waren die Zinsen auch bei 7%. Heute jammern alle bei 4%.“Auf den ersten Blick klingt das logisch – wenn die Zinsen damals höher waren, sollte es doch heute eigentlich leichter sein. Doch dieser Vergleich hinkt.

Die Annuität entscheidet, nicht der reine Zinssatz

Eine Baufinanzierung besteht in der Regel aus Zins und Tilgung. Zusammen bilden sie die sogenannte Annuität, also die monatliche Belastung. Entscheidend ist, wie groß dieser Betrag im Verhältnis zum verfügbaren Einkommen ist.

• Früher: In den 80er- und 90er-Jahren lag der Nominalzins oft bei 6–7%. Gleichzeitig waren die Immobilienpreise deutlich niedriger. Eine typische Finanzierung belastete den Haushalt mit etwa 35–40% des Nettoeinkommens. Das war zwar spürbar, aber in den meisten Fällen tragbar.

• Heute: Der Zinssatz liegt „nur“ bei rund 4%. Aber: Die Kaufpreise haben sich in vielen Regionen mehr als verdoppelt. Damit ist die absolute Kreditsumme viel höher. In Kombination mit Nebenkosten und oft höherem Eigenkapitaleinsatz landen viele Haushalte schnell bei einer Belastung von 50–60% des Nettoeinkommens – und das dauerhaft.

  
  

Hohe Preise wiegen schwerer als hohe Zinsen

Das bedeutet: Auch wenn der Zins niedriger erscheint, sind die Finanzierungen durch die gestiegenen Immobilienpreise heute deutlich schwieriger zu stemmen. Während früher 250.000 € zu 7% finanziert wurden, sind es heute vielleicht 500.000 € zu 4%. Die monatliche Rate ist dadurch deutlich höher – und die Belastung fürs Einkommen ebenso.

Was heißt das für Kaufinteressenten?

• Genau rechnen: Nicht nur auf den Zinssatz schauen, sondern auf die tatsächliche Annuität und die Haushaltsquote.

• Eigenkapitalpolster: Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto besser lässt sich die monatliche Belastung abfedern.

• Langfristige Perspektive: Niemand weiß, wie sich Zinsen oder Preise entwickeln – wichtig ist eine solide Finanzierung, die auch bei Einkommensschwankungen tragbar bleibt.

  
  

Fazit

Ja, früher waren die Zinsen höher. Aber die Preise waren niedriger. Heute sind die Zinsen niedriger, die Preise dafür extrem hoch. Entscheidend ist nicht die Zahl vor dem Prozentzeichen, sondern die monatliche Belastung für den einzelnen Haushalt. Und genau hier zeigt sich: Für viele Käuferinnen und Käufer ist der Immobilienerwerb aktuell deutlich schwieriger als „damals“.