Antworten auf wichtige Fragen

Die Effizienzhaus-Stufe vergleicht ein Gebäude mit einem Referenzgebäude nach dem Gebäudeenergiegesetz. Bei einem Effizienzhaus 40 darf der Primärenergiebedarf höchstens 40 Prozent des Referenzwerts betragen. Der Transmissionswärmeverlust über die Gebäudehülle ist auf höchstens 55 Prozent des Referenzwerts begrenzt.

Die Zahl 40 ist damit kein Verbrauchswert in kWh und auch keine Garantie für eine bestimmte spätere Heizkostenhöhe. Sie beschreibt einen energetischen Gebäudestandard, dessen Einhaltung von qualifizierten Fachleuten nachgewiesen wird. Der Standard ist ein wichtiger Faktor für niedrige Energiekosten, aber nur einer von mehreren: Auch die eingesetzte Gebäudetechnik, Energiepreise, Wohnungsgröße, Nutzerverhalten und das tatsächliche Klima wirken sich auf den späteren Verbrauch und die Kosten aus.

Das QNG ist ein staatliches Qualitätssiegel für nachhaltige Gebäude. Betrachtet werden nicht nur Energie und Klimawirkung, sondern unter anderem auch ökologische, ökonomische, soziokulturelle, technische und prozessbezogene Qualitäten.

Für Wohngebäude setzt die Vergabe eine Zertifizierung über ein registriertes Bewertungssystem voraus. QNG kann deshalb sowohl für bestimmte Förderprogramme als auch für die steuerliche Sonderabschreibung relevant sein. Entscheidend ist immer die Zertifizierung des konkreten Gebäudes.

Die Programme 297 und 298 gehören zur Förderung „Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude“. Programm 297 richtet sich an private Selbstnutzer, Programm 298 unter anderem an Käufer, die eine Wohnung vermieten möchten.

Für ein klimafreundliches Wohngebäude sind aktuell bis zu 100.000 Euro Kredit je Wohneinheit möglich. Mit QNG kann der maximale Kreditbetrag auf bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit steigen. Ob und in welcher Höhe die Förderung genutzt werden kann, wird im konkreten Finanzierungsvorhaben geprüft.

Die KfW-Konditionen können sich kurzfristig ändern. Der Zinssatz hängt außerdem von der gewählten Laufzeit, der Zinsbindung und der Darlehensart ab. Deshalb nennen wir an dieser Stelle bewusst keinen dauerhaft geltenden Beispielzins.

Für eine belastbare Berechnung sollte immer der am Tag der Finanzierungsprüfung verfügbare KfW-Zinssatz verwendet werden. Die endgültige Finanzierung wird über einen Finanzierungspartner beantragt und individuell bestätigt.

Sind sämtliche gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, können im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren bis zu 5 Prozent der maßgeblichen Bemessungsgrundlage pro Jahr zusätzlich zur regulären Gebäude-AfA abgeschrieben werden.

Die reguläre Gebäude-AfA verteilt den abschreibungsfähigen Gebäudeanteil über die steuerliche Nutzungsdauer. Für begünstigte neue Wohngebäude kann aktuell anstelle der linearen AfA eine degressive AfA von 5 Prozent des jeweiligen Restbuchwerts genutzt werden. Dafür muss der Baubeginn beziehungsweise der rechtswirksam abgeschlossene Kaufvertrag innerhalb des gesetzlich festgelegten Zeitraums vom 1. Oktober 2023 bis zum 30. September 2029 liegen.

Für die Sonder-AfA muss eine neue Wohnung entstehen und bei einem Kauf grundsätzlich noch im Jahr der Fertigstellung angeschafft werden. Bei den aktuell begünstigten Neubaufällen muss der Bauantrag beziehungsweise die Bauanzeige nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 liegen. Zusätzlich muss das Gebäude die Anforderungen an ein Effizienzhaus 40 mit QNG erfüllen, die Baukostenobergrenze einhalten und die Wohnung mindestens zehn Jahre entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden. Die persönliche steuerliche Nutzbarkeit sollte immer individuell geprüft werden.

Die beiden Beträge haben unterschiedliche Funktionen. 5.200 Euro je Quadratmeter bilden bei den aktuell begünstigten Neubaufällen die Baukostenobergrenze. Wird sie überschritten, entfällt die Sonderabschreibung vollständig. Wichtig: Die 5.200 Euro beziehen sich ausdrücklich nicht auf den Kaufpreis pro Quadratmeter Wohnfläche. Die Baukostenobergrenze wird auf Grundlage der abschreibungsfähigen Kosten und der maßgeblichen Fläche gesondert berechnet.

Die 4.000 Euro je Quadratmeter sind dagegen die maximale Bemessungsgrundlage. Liegen die förderfähigen Kosten höher, aber noch innerhalb der 5.200-Euro-Grenze, wird die Sonder-AfA trotzdem höchstens auf Basis von 4.000 Euro je Quadratmeter berechnet.

Für die Prüfung der Kostenobergrenze ist nicht automatisch der gesamte Kaufpreis maßgeblich. Grund und Boden ist nicht abschreibbar und muss ebenso abgegrenzt werden wie gegebenenfalls andere nicht begünstigte Bestandteile.

Gleichzeitig kann die Flächengrundlage über die reine Wohnfläche hinausgehen: Berücksichtigt werden können beispielsweise zugeordnete Nebenräume, anteilige Gemeinschaftsflächen und Garagen. Alternativ kann die Brutto-Grundfläche nach DIN 277 herangezogen werden, sofern sie anhand der Bauunterlagen nachgewiesen ist. Deshalb benötigt die Berechnung eine fachgerechte Kosten- und Flächenaufteilung. So kann einer Wohnung mit 50 Quadratmetern Wohnfläche beispielsweise eine anteilige Brutto-Grundfläche nach DIN 277 von 75 Quadratmetern zugerechnet werden. Werden die abschreibungsfähigen Kosten auf diese größere Fläche bezogen, liegt der für die Obergrenze ermittelte Kostenwert je Quadratmeter deutlich unter dem reinen Kaufpreis je Quadratmeter Wohnfläche.

Die Eigenkapitalrentabilität setzt das erzielte Ergebnis ins Verhältnis zum tatsächlich eingesetzten Eigenkapital. Vereinfacht lautet die Rechnung: Ergebnis geteilt durch eingesetztes Eigenkapital, multipliziert mit 100. Sie zeigt damit, wie stark sich das eigene Kapital innerhalb des betrachteten Zeitraums rechnerisch verzinst hat.

Bei einer Immobilie gehören zum Eigenkapital beispielsweise die selbst getragenen Kaufnebenkosten und der nicht finanzierte Teil des Kaufpreises. Auf der Ergebnisseite müssen alle für die Betrachtung relevanten Einnahmen und Ausgaben berücksichtigt werden. Deshalb ist immer wichtig, ob eine jährliche Rendite, die Rendite eines einzelnen Verkaufsjahres oder das Gesamtergebnis über die Haltedauer gezeigt wird. Die Kennzahl allein sagt noch nichts über Liquidität, Risiko oder den zeitlichen Verlauf der Zahlungen aus.

Der Leverage-Effekt beschreibt, wie Fremdkapital die Rendite des eingesetzten Eigenkapitals verändert. Liegt die Rendite der Investition über den Kosten des Darlehens, kann der Einsatz von Fremdkapital die Eigenkapitalrentabilität erhöhen: Ein größerer Vermögenswert arbeitet mit vergleichsweise weniger eigenem Kapital.

Der Hebel wirkt jedoch in beide Richtungen. Bleibt die Immobilienrendite hinter den Finanzierungskosten zurück, fallen Einnahmen aus oder sinkt der Verkaufspreis, werden Verluste auf das kleinere Eigenkapital ebenfalls verstärkt. Hinzu kommen feste Zins- und Tilgungsverpflichtungen sowie mögliche Anschlussfinanzierungsrisiken. Ein hoher rechnerischer Hebel ist deshalb nicht automatisch besser, sondern immer zusammen mit Cashflow, Verschuldung und Risikotragfähigkeit zu beurteilen.

Der interne Zinsfuß, kurz IRR, ist eine Renditekennzahl für den gesamten zeitlichen Verlauf einer Investition. Er berücksichtigt nicht nur die Höhe, sondern auch den Zeitpunkt aller angesetzten Ein- und Auszahlungen. Mathematisch ist der IRR genau der Abzinsungssatz, bei dem der heutige Wert sämtlicher modellierter Zahlungsströme null beträgt.

In einer Immobilienberechnung können dazu das anfänglich eingesetzte Eigenkapital, laufende Cashflows, weitere Einzahlungen, der spätere Verkaufserlös und die bei Verkauf noch offene Restschuld gehören. Dadurch lassen sich unterschiedliche Haltedauern besser vergleichen als mit einer einfachen Gesamtrendite. Der IRR ist jedoch kein garantierter Zinssatz: Er hängt unmittelbar von den getroffenen Annahmen zu Miete, Kosten, Finanzierung, Wertentwicklung und Verkaufszeitpunkt ab.