Immobilie selbst verkaufen: Der komplette Leitfaden (mit Profi-Tipps vom Makler)

Kurzfassung: Du kannst dein Haus oder deine Wohnung selbst verkaufen – wenn du Marktwert, Unterlagen, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung und Notar sauber managst. In vielen Schritten zahlt sich professionelle Unterstützung aus: Sie spart Zeit, reduziert Risiken und maximiert in der Regel den Verkaufspreis.

1) Marktwert ermitteln – realistisch statt gefühlt

Ein stimmiger Angebotspreis entscheidet über Nachfrage und Verhandlungsposition. Drei Verfahren liefern Orientierung:

Vergleichswertverfahren

• Orientierung an real erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte (Lage, Baujahr, Zustand, Größe).

• Datenbasis: Gutachterausschuss, Kaufpreissammlungen, hedonische Modelle.

• Praxis: Das marktgängigste Verfahren bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern.Tipp vom Makler: Wir gleichen die Daten mit aktueller Nachfrage in Deinem Mikro-Standort ab (Besichtigungsfrequenzen, Days-on-Market), um Preisschwellen exakt zu treffen.

  
  

Ertragswertverfahren

• Fokus auf nachhaltig erzielbare Nettomieten (bei vermieteten Objekten).

• Abzug von Bewirtschaftungskosten, Ansatz eines Liegenschaftszinses.

• Praxis: Standard bei Mehrfamilienhäusern/Anlageobjekten.Tipp vom Makler: Wir prüfen Mietanpassungspotenzial, Leerstand, Instandhaltungsstau und Käuferzielgruppen (Privat vs. Profi-Investor).

  
  

Sachwertverfahren

• Bodenwert + (Herstellungskosten – Alterswertminderung) = Sachwert.

• Praxis: Hilfreich bei eigengenutzten Häusern mit geringer Datenlage.Tipp vom Makler: Der reine Sachwert ist oft „zu technisch“. Wir kalibrieren mit Vergleichs- und Nachfrageindikatoren.

  
  

Ergebnis: Eine Preisstrategie mit Zielpreis, Preiskorridor und Taktik (z. B. Preisschwellen 749.000 € / 739.000 €), damit du im Bietgespräch flexibel bleibst.

2) Unterlagen, die Käufer wirklich brauchen

Je vollständiger die Mappe, desto schneller die Finanzierung und desto höher das Vertrauen.

Basispaket für jede Immobilie

• Aktueller Grundbuchauszug

• Energieausweis (Verbrauch/Bedarf)

• Vermaßte Grundrisse (ideal: planerischer Grundriss mit Stempel; bei WEG oft Aufteilungsplan)

• Wohn-/Nutzflächenberechnung

• Bauunterlagen (Baugenehmigungen, Baubeschreibung, Baujahr, Modernisierungen, Gewährleistungen)

• Nachweise zu Sanierungen/Handwerkerrechnungen

• Nebenkosten-/Betriebskostenübersicht

• Lageplan/Flurkarte, ggf. Baulastenauskunft

  
  

Zusatz bei Eigentumswohnungen (WEG)

• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan

• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen

• Wirtschaftsplan / Hausgeldabrechnungen

• Rücklagenstand (Instandhaltungsrücklage)

• Versicherungsnachweise (Gebäude)

  
  

Für vermietete Objekte

• Mietverträge, Mieterhöhungen, Mieterliste, Kautionsnachweise

• Nachweise über Mietzahlungen/Leerstände

  
  

Pro-Tipp: Banken der Käufer fragen oft genau diese Dokumente an. Ein sauberer Datenraum (geordnete PDF-Mappe) beschleunigt die Kreditentscheidung massiv.Makler-Mehrwert: Wir stellen die Unterlagen strukturiert zusammen, holen fehlende Dokumente ein und bereiten einen digitalen Datenraum inkl. Zugriffssteuerung vor.

3) Exposé & Content: So verkauft sich deine Immobilie online

Die besten Leads kommen über erstklassigen Content – visuell stark, informativ, authentisch.

Man sollte wissen wie!

Pflicht & Kür

• Professionelle Fotos (16–24 mm Weitwinkel, klare Linien, aufgeräumt, Tageszeit beachten)

• Video-Walkthrough / Hochkant-Reel für Social Ads

• 3D-Tour / Matterport (verlängert Verweildauer, qualifiziert Interessenten)

• Neu gezeichnete Grundrisse (klar, maßstäblich, ggf. möbliert)

• Lage-Story (Mikrolage, Infrastruktur, Schulen, ÖPNV, Erholung)

• Zielgruppen-Copy (Eigennutzer vs. Kapitalanleger)

• Technik-Highlights (Energie, Smart-Home, Dämmung, Heizung, KfW)

  
  

SEO-Basics im Exposé & auf der Seite

• Keyword-Titel: „Haus in [Stadt/Bezirk] verkaufen – [Objekttyp] mit [X] m²“

• Strukturierte Zwischenüberschriften (H2/H3),

• Alt-Texte für Bilder („Wohnzimmer mit Südbalkon in …, 25 m²“)

• Interne Links (z. B. zu „Bewertung anfragen“ / „Maklerservice“)

  
  

Makler-Mehrwert: Wir produzieren den Content und steuern die Ausspielung (Portale, Website, Social Ads). Ganzheitlich heißt bei uns: Vermarktung + Qualifizierung + (über Partner) Finanzierungsvermittlung – so kommen geprüfte Käufer schneller zum Notar.

4) Anfragen managen & Besichtigungen durchführen (objektiv & sales-fokussiert)

Qualifizierung vor Termin

• Finanzierungsrahmen, Umzugstiming, Kaufmotiv, Must-Haves/No-Gos.

• Schutz deiner Zeit: Keine „Besichtigungstouristen“.

Besichtigungen

• Objektiv informieren, Vorteile klar inszenieren (Licht, Laufwege, Blickachsen).

• Einwandbehandlung („Straßenlärm“ → Fensterqualität, Grundrissoptionen, Kosten/Nutzen).

• Dokumappe vor Ort (Energie, Grundrisse, Hausgeld, Protokolle).

• Follow-up binnen 24 h (Fragen klären, Unterlagen senden, Nächste Schritte).

  
  

Makler-Mehrwert: Wir moderieren souverän, ohne zu „drücen“. Ziel ist Kaufbereitschaft und Vertrauen – die Basis für starke Angebote.

5) Verhandeln – Preisspanne, Takt, Finanzierungssicherheit

Werkzeuge

• Preisanker & Tauschlogik (Zugeständnisse gegen Gegenleistung, z. B. Termin, Inventar).

• Mehrere Interessenten taktisch koordinieren (Transparenz vs. Wettbewerb).

• Finanzierungsbestätigung einholen (Bonitäts- und Objektprüfung).

• Umgang mit Gutachten/Bausachverständigen ohne Gesichtsverlust.

Reality-Check: Verhandlungen können intensiv werden – es geht um viel Geld, oft auch um Emotionen.Makler-Mehrwert: Wir halten die Kommunikation professionell, sichern Nachweise und führen strukturiert zum Kaufvertragsentwurf.

6) Kaufvertrag, Notar & Übergabe

• Kaufvertragsentwurf prüfen: Objekt-/Zubehörliste, Übergabetermin, Lastenfreistellung, Gewährleistung, Inventar.

• Finanzierungs-/Fälligkeitsmitteilung, Zahlungseingang, Auflassungsvormerkung.

• Übergabeprotokoll (Zählerstände, Schlüssel, Anlagenhandbücher).Makler-Mehrwert: Wir koordinieren Notar, Käuferbank, Verkäuferbank – und bleiben bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung an deiner Seite.

  
  

Ganzheitlicher Ansatz: Verkauf plus Finanzierung

Die beste Vermarktung verpufft, wenn die Finanzierung wackelt. Über unabhängige Finanzierungspartner prüfen wir frühzeitig die Machbarkeit, verschlanken die Bankprozesse und erhöhen die Abschlusssicherheit. Das reduziert Abbrüche – und beschleunigt deinen Notartermin.

Checkliste: Selbst verkaufen – hast du alles?

•  Marktwert inkl. Preisstrategie (Vergleichs-/Ertrags-/Sachwert)

•  Vollständige Unterlagen & digitaler Datenraum

•  Profi-Content (Fotos/Video/3D, neue Grundrisse)

•  Lead-Qualifizierung & Terminlogistik

•  Strukturierte Besichtigungen + Follow-up

•  Verhandlungstaktik + Finanzierungsbestätigungen

•  Kaufvertragsmanagement, Notar, Übergabeprotokoll

  
  

Nach der Unterschrift beim Notar ist es fast geschafft

Wenn dir an irgendeinem Punkt Zeit oder Sicherheit fehlt: Genau dafür gibt’s uns. Wir übernehmen Teilprozesse oder End-to-End – transparent, messbar, ergebnisorientiert.

FAQ (kurz & hilfreich)

Brauche ich zwingend einen Energieausweis?Ja, er ist gesetzlich Pflicht für die Vermarktung (Ausnahmen sind selten).

Reicht ein einfacher Grundriss?Besser: vermaßter Grundriss mit Stempel bzw. genehmigte Pläne. Banken und Käufer lieben Klarheit.

Wie sichere ich mich gegen „Platzen“ der Finanzierung?Frühzeitig Finanzierungsbestätigungen einholen, Unterlagen bereitstellen, Deadlines setzen. Wir machen das standardmäßig.

Wie lange dauert der Verkauf?Mit guter Vorbereitung oft 6–16 Wochen bis Notar. Hängt von Preis, Lage, Unterlagen und Jahreszeit ab.

Was kostet ein Makler – lohnt sich das?Die Provision variiert. In vielen Fällen gleicht ein höherer Verkaufserlös und Arbeitsabnahme die Kosten deutlich aus – und du sparst Zeit sowie Risiken.

Du möchtest den Marktwert und eine Vermarktungs-/Finanzierungsstrategie in 48 Stunden?Melde dich – wir liefern eine klare Roadmap und übernehmen auf Wunsch alles von A–Z.